房地产开发企业销售未完工开发产品收到预收款如何交税

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由于房地产开发企业经营涉及时间周期长，需要资金量大等特殊原因。一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业就开始对外预售商品房，从而提前回流资金，缓解资金成本压力。而这部分款项尚达不到收入确认条件，而作为预收账款入账。那此部分预收账款需要交哪些税？怎么交？

一、涉及的增值税预缴

在增值税的处理上，相对比较简单明了。根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%（其中现行的征收率为5%，适用税率为9%）

二、涉及的土地增值税预缴

1、什么情况下需要预缴土地增值税？

根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

那么其实土地增值税在项目清算前，均适用预征的情形。这一点与其它税种预征有所不同。

2、预缴比例

根据国税发〔2010〕53号第三条规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

列举部分地方性规定，如：

深圳划分相对简单，仅按三类进行预征，具体为：

广州相对分类更细，具体为：

青岛税局则更加复杂，在具体执行中还引入了销售单价的标准。具体为：

3、土地增值税预征收入

根据国家税务总局公告2016年第70号第一条，可知：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

三、涉及的所得税预缴

1、预缴时间？

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号第九条，企业销售未完工开发产品所取得的收入应分季（分月）预缴。

2、怎么预缴？

同样根据国税发〔2009〕31号第九条可以发现，在季度或月度，在总局规定的计税毛利率水平范围内，以各地方规定的具体适用比例，计算出预计毛利额，计入当期应纳税额所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。相当于是在汇算清缴时，此部分会计上暂未确认收入的预收账款需按所得税的要求确认收入并计算出实际利率并入应纳税额计算纳税。

3、预缴比例？

税务总局规定的季度（月度）预缴时计税毛利率水平范围：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

地方政策的规定

石家庄市对房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率的规定为：

（1）开发项目位于石家庄市长安区、桥西区、裕华区、新华区、高新区、藁城区、栾城区、鹿泉区、正定新区、循环化工园区的，不得低于25%；

（2）开发项目位于其他地区的，不得低于10%；

（3）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。

江苏省对房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率具体规定为：

（1）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。

（2）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10％。

（3）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

广东省（不含深圳市）对房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率的规定为：　　

（1）开发项目位于广州市城区和郊区的，计税毛利率为15%。

（2）开发项目位于除广州市以外的其他地级市城区和郊区的，计税毛利率为10%。

（3）开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

可以发现广东省的规定相当于是直接按总局规定的最低比例执行。

深圳市对房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率的规定为：

（1）开发项目位于我市经济特区内的，计税毛利率为20%

（2）开发项目位于我市经济特区外的，计税毛利率为15%

（3）开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。

4、所得税预缴基数是否包含增值税？

由于预收账款是作为一项负债挂账的，因此暂未剥除增值税销项税额。那么预缴所得税时是否以预收账款全额为基数计算毛利呢？对于这一点，所得税方面暂无明确规定。比较一致的做法为参考土地增值税对这一点的规定。

房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款

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来源：一苇咨询

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